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Década de 60 e Anteriores

No início do processo de desapropriação das terras do quadrilátero do Distrito Federal, visando à transferência da Capital Federal, já se verificava a existência de parcelamentos irregulares do solo na região do entorno do Distrito Federal, a exemplo dos loteamentos Nossa Senhora de Fátima, na Fazenda Mestre D’Armas e Planaltinópolis, na Fazenda Paranoá.

Embora a transferência, a implantação e a ocupação da Capital Federal tenham sido objeto de estudos e planos, a ocupação do seu território se deu tanto de forma ordenada como desordenada, como ocorreu nas demais capitais brasileiras, em consequência de fatores políticos e econômicos que estruturaram o processo de desenvolvimento do país.

Década de 70

Na década de 70, surgiu na Região Administrativa do Paranoá o primeiro parcelamento urbano irregular do Distrito Federal, denominado “Condomínio Quintas da Alvorada”. O parcelamento não despertou grande interesse da população, devido à falta de infraestrutura e pelo fato de haver, à época, inúmeras alternativas de moradia regular no mercado imobiliário de Brasília e nas demais cidades do DF.

Década de 80

Entretanto, a oferta regular de imóveis para moradia caiu sensivelmente na década de 80, fazendo disparar os preços dos aluguéis e explodir as invasões de terras públicas. Enquanto famílias de baixa renda encontravam nas invasões a única possibilidade de moradia, a classe média comprava lotes baratos em parcelamentos irregulares, os chamados “condomínios”, localizados em sua maior parte em zona rural, nos limites da bacia hidrográfica do rio Paranoá.

Apesar das inúmeras tentativas pontuais do governo de solucionar as irregularidades nas ocupações do solo, caracterizadas pela edição de leis e pela criação de grupos de trabalho, a falta de opções regulares e acessíveis no mercado imobiliário, aliada a questões políticas e jurídicas, contribuiu para inviabilizar o combate ao parcelamento irregular do solo.

Década de 90 

Em 1995, o Governo do Distrito Federal constituiu o Grupo Executivo de Trabalho para Parcelamentos Irregulares – GET/PI, que levantou e sistematizou dados e informações relativos às ocupações informais, apresentando decisões e recomendações que foram insuficientes para solucionar, de maneira estrutural e abrangente, a questão das ocupações irregulares.

Levantamento feito pelo GET/PI, naquele ano, revelou a existência de 529 (quinhentos e vinte e nove) condomínios irregulares, dos quais somente 232 (duzentos e trinta e dois) apresentavam condições para a continuidade do seu processo de regularização. Desses, 212 (duzentos e doze) estavam em áreas da Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap.

O GET/PI propôs a criação de um grupo para coordenar o processo de regularização ou desconstituição dos parcelamentos implantados irregularmente, formado por representantes de diferentes órgãos. Esse grupo identificou cinco grupamentos de parcelamentos passíveis de regularização, para os quais foram realizados estudos e projetos. Em 1998, com a publicação da Lei nº 1.823/98, foram aprovadas as poligonais de estudo dos Setores Habitacionais: Jardim Botânico, São Bartolomeu, Dom Bosco, Taquari e Boa Vista. Posteriormente, por emenda da Câmara Legislativa, foi acrescentado um novo Setor, o Vicente Pires.

Década de 2000

Entraves jurídicos, mudanças políticas, excesso de burocracia na aprovação de licenças e até mesmo má vontade dos empreendedores emperraram o andamento do processo de regularização. Após esses primeiros esforços pela regularização fundiária, o GDF conseguiu regularizar o parcelamento conhecido como “Condomínio Hollywood”, no Setor Habitacional Taquari I (Lago Norte), cujos lotes foram vendidos em 2006 por licitação pública pela Terracap.

Em 2006, a Subsecretaria de Análise de Parcelamentos Urbanos - SUPAR, subordinada à extinta Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação - SEDUH, elaborou estudo denominado “Diagnóstico Preliminar dos Parcelamentos Urbanos Informais no Distrito Federal”, que subsidiou a construção da “Estratégia de Regularização Fundiária”, constante da revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009.

O levantamento revelou a existência de 513 (quinhentos e treze) parcelamentos irregulares, dos quais 379 (trezentos e setenta e nove) constituídos em zona urbana e 134 (cento e trinta e quatro) na zona rural. Dos parcelamentos urbanos, 347 (trezentos e quarenta e sete) eram informais, 28 (vinte e oito) estavam em processo de regularização e 4 (quatro) eram regulares e já tinham registro em cartório.

O estudo revelou ainda que 202 (duzentos e dois) parcelamentos urbanos, com 347.434 (trezentos e quarenta e sete mil, quatrocentos e trinta e quatro) habitantes, estavam localizados em setores habitacionais criados, correspondendo a 65% da população que habitava em parcelamentos urbanos informais.

Ele ainda subsidiou a elaboração dos critérios técnicos para regularização de parcelamentos do solo urbano, constantes do Termo de Ajustamento de Conduta nº 02/2007, assim como das tabelas constante dos Anexos, sendo esse o instrumento que norteou a regularização até a promulgação do PDOT/2009.

O Decreto nº 28.863/2008 criou o Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamentos do Solo e Projetos Habitacionais – GRUPAR, vinculado ao Gabinete do Governador, com o objetivo de centralizar e agilizar a tramitação dos processos de regularização de parcelamento do solo já existentes e de projetos habitacionais a serem implementados ou regularizados.

O Plano Diretor de Ordenamento Territorial e Urbano do Distrito Federal - PDOT aprovado em 2009 trouxe como uma das estratégias de ordenamento territorial a Regularização Fundiária Urbana. Dentro dessa estratégia ele estabeleceu três categorias de assentamentos para regularização: as áreas de regularização (ARINE e ARIS), os setores habitacionais e os parcelamentos urbanos isolados (PUI). As ocupações irregulares consolidadas foram agrupadas, quando possível, em Áreas de Regularização e estas em Setores Habitacionais de Regularização, agregando áreas desocupadas para fins de estruturação viária, implantação de equipamentos comunitários públicos e privados, de equipamentos urbanos e de áreas verdes livres.

Foram criados 29 (vinte e nove) Setores Habitacionais de Regularização, dentro dos quais foram definidas 39 (trinta e nove) Áreas de Regularização de Interesse Específico - ARINE e 22 (vinte e duas) Áreas de Regularização de Interesse Social – ARIS. Foram criadas ainda 6 (seis) Áreas de Regularização de Interesse Específico - ARINE e 14 (catorze) Áreas de Regularização de Interesse Social – ARIS localizadas fora de Setores Habitacionais de Regularização. Complementando a Estratégia de Regularização Fundiária, 27 (vinte e sete) parcelamentos localizados em zona rural foram definidos como Parcelamentos Urbanos Isolados – PUI, dos quais 5 (cinco) foram classificados como de Interesse Específico e 22 (vinte e dois) como de Interesse Social.

Década de 2010

 A CODHAB e a Terracap priorizaram os estudos e projetos para regularização das ARIS e ARINEs sob suas responsabilidades. A Terracap contratou Projetos Integrados de Regularização para os Setores Habitacionais Arniqueira, Bernardo Sayão, Ponte de Terra e para a ARINE Mansões Paraíso. Internamente foram desenvolvidos os projetos de urbanismo de regularização do Setor Habitacional Torto e da ARINE Porto Seguro.

Em 2012, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial foi atualizado pela Lei Complementar nº 854/2012, inserindo pequenas alterações no que se refere a Estratégia de Regularização Fundiária Urbana, que teve os conceitos e procedimentos adequados à Lei Federal nº 11.977/2009. Também foi publicada a Lei Distrital nº 4.996/2012, que dispõe sobre a regularização fundiária no Distrito Federal, que foi regulamentada pelo Decreto nº 34.210/2013, e estabelecem os critérios e condições para a regularização de ocupantes de imóveis situados em cidades consolidadas oriundas de programa de assentamento promovido pelo GDF, declaradas como Áreas de Regularização de Interesse Social.

Os Projetos de Regularização dos Setores Habitacionais Vicente Pires, Ribeirão, Itapoã, Arniqueira, Bernardo Sayão e Ponte de Terra, das ARIS Buritis, Basevi e Pôr do Sol e da ARINE Mansões Paraíso foram submetidos à seleção do PAC para obtenção de recursos para implantação de infraestrutura de pavimentação e acessibilidade. O DF obteve recursos para implantação de infraestrutura nos Setores Habitacionais Vicente Pires, Bernardo Sayão (Arniqueira – Etapa I) e Ribeirão e para a ARIS Buritis. Os projetos priorizados pela Terracap não obtiveram a aprovação, apesar do Setor Habitacional Bernardo Sayão ter obtido recursos para a implantação das obras de infraestrutura.

Na gestão iniciada em 2015, a Regularização Fundiária Urbana teve novas prioridades. Os Projetos de Urbanismo de Regularização da IV Etapa do Setor Habitacional Jardim Botânico, do Trecho 1 do Setor Habitacional São Bartolomeu, dos Trechos 1 e 3 do Setor Habitacional Vicente Pires, do Setor Habitacional Bernardo Sayão e do Setor Habitacional Arniqueira foram adequados às Diretrizes Urbanísticas e às Licenças de Instalação Corretivas. Os projetos que obtiveram Decreto de Aprovação e foram depositados para registro, foram impugnados pela comunidade e até o momento aguardam decisão judicial para registro e posterior alienação das unidades imobiliárias aos seus ocupantes.

Atualidades

 Em 22 de dezembro de 2016, foi publicada a MP nº 759/2016, que dispõe sobre regularização rural e urbana, liquidação de créditos concedidos a assentados da reforma agrária e regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal. De acordo com o Governo Federal, o objetivo principal dessa Medida Provisória é simplificar e desburocratizar procedimentos que se mostram ineficientes e insuficientes para atender às demandas de regularização fundiária urbana. Adicionalmente, a norma traz inovações por meio do estabelecimento de novos institutos jurídicos e novos mecanismos a fim de dar resposta rápida e segura às necessidades existentes no meio urbano informal, segundo a Cartilha de Esclarecimentos sobre a MP, elaborada pelo Poder Executivo Federal.

A MP propõe alterações no processo de regularização fundiária urbana normatizado pelo Capítulo III da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 (Minha Casa, Minha Vida) que foi revogado. A Lei Federal nº 6.766/79, a Lei de Parcelamento Urbano, não se aplica mais ao processo de regularização Fundiária Urbana – Reurb, à exceção dos artigos 50, 51 e 52, que se referem às penalidades. A MP ainda dispensou a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do artigo 17 da Lei Federal nº 8.666/1993, que se refere à avaliação, licitação pública e autorização legislativa para a alienação das unidades resultantes da Reurb.

A MP traz também modificações conceituais que ampliam o alcance das possibilidades de regularização com a alteração de conceitos utilizados no processo como: urbano, informal e consolidado, além de estabelecer novos procedimentos para o registro cartorial de parcelamentos e a flexibilização dos parâmetros urbanísticos exigidos para regularização.

Foram apresentadas 732 (setecentas e trinta e duas) emendas à Medida Provisória nº 759/16, disponíveis no site do Senado no link ‘emendas MP nº 759/2016’.

A MP nº 759/16 foi publicada no Diário Oficial da União de 23 de dezembro de 2016 e entrou em vigor na mesma data. O Congresso Nacional tem o prazo até 1°/06/2017 para apreciar o Projeto de Lei.